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Fünfprozentige Sonder-AFA für Neubau-Immobilien - Darum sind Neubauwohnungen steuerlich attraktiv
Gute Nachricht für alle, die in eine Neubau-Immobilie investieren möchten: Die Abschreibungen auf Neubauten werden seit Anfang Januar 2023 gesetzlich stärker gefördert. Dafür wurde die lineare AfA von zwei auf drei Prozent jährlich angehoben. Die Abschreibung von drei Prozent gilt für alle Gebäude, die ab 1. Januar 2023 fertiggestellt werden.
Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine Sonder-AfA für Kapitalanleger in Form einer fünfprozentigen degressiven Sonderabschreibung beschlossen worden. Am 22. März 2024 hat der Bundesrat diesem zugestimmt (s. FAQ). Wer also bei den Wolf Höfen eine oder mehrere Eigentumswohnungen erwirbt, kann von den neuen Abschreibungsregelungen in vollem Umfang profitieren.
So funktioniert die AfA
Der Begriff AfA, auch Abschreibung genannt, kommt aus dem Steuerrecht und steht für „Absetzung für Abnutzung“. Sie wird immer dann vorgenommen, wenn Vermögensgegenstände eines Unternehmens geplant oder ungeplant an Wert verlieren.
Bei Immobilien bildet die AfA die Wertminderung eines Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum hinweg ab. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre verringert. Diesen Verlust kann der Immobilien-Eigentümer dadurch geltend machen, dass er in seiner jährlichen Steuererklärung einen bestimmten Prozentsatz seiner ursprünglichen Investition abschreibt und so den steuerlichen Gewinn seiner Immobilie aus Vermietung und Verpachtung mindert.
Höhere AfA für Neubauten: Privatleute und Kapitalanleger profitieren
Die AfA ist für Privatleute und Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv, lässt sich hier doch bares Geld sparen. Besonders interessant kann der steuerliche Hebel für alle werden, die seit Anfang 2023 in einen Neubau investieren: Diese nutzen unter bestimmten Bedingungen die höhere lineare Abschreibung von drei Prozent, die sich über einen Zeitraum von 33 Jahren erstreckt – ein steuerlicher Vorteil für Erwerber eines Neubaus, der sich finanziell positiv bemerkbar macht. Im Gegensatz dazu gilt für Immobilienkäufer von Bestandsimmobilien nach wie vor die lineare Abschreibung von zwei Prozent, in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren. Eine Ausnahme bilden hier denkmalgeschützte Gebäude mit Baujahr 1924 oder früher – diese werden mit 2,5 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben.
Ein Bonbon für Kapitalanleger: die Sonder-AfA für den Neubau
Die neue fünfprozentige Sonder-AfA gilt rückwirkend zum 1. Oktober 2023 für Kapitalanleger und Investoren, die eine Wohnung oder ein Haus im Neubau erwerben. Die Konditionen sind äußerst attraktiv: Im Rahmen einer degressiven Abschreibung können jedes Jahr fünf Prozent der Investitionssumme steuerlich geltend gemacht werden.
Bei der degressiven Methode ist die Abschreibung zu Beginn der Nutzungsdauer höher und nimmt in den folgenden Jahren ab. Dies wird erreicht, indem ein fester Prozentsatz vom jeweils verbleibenden Buchwert der Immobilie abgezogen wird. Die degressive Abschreibung führt dazu, dass in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie ein größerer Teil des Wertes abgeschrieben wird, was steuerliche Vorteile bieten kann.
Die degressive Abschreibung wird so lange vorgenommen, wie es ökonomisch sinnvoll erscheint. Anschließend kann zur normalen, dreiprozentigen linearen Abschreibung gewechselt werden.
Die Sonder-Abschreibung gilt nur für klimafreundliche Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 und richtet sich ausschließlich an Kapitalanleger und Investoren. Denn Ziel der Sonder-AfA ist es, durch die relativ hohe degressive Abschreibung eine schnellere Refinanzierung der getätigten Investitionen zu ermöglichen.
Hierbei trägt der Gesetzgeber in besonderer Weise der Tatsache Rechnung, dass der Gebäudewert sich vor allem in den ersten Jahren vermindert. So wird beispielsweise angenommen, dass die in neuen Gebäuden verbaute Technik vergleichsweise schnell durch weitere Entwicklungen überholt wird.
Wichtig: Es ist geplant, dass die degressive Sonder-AfA sich nicht mit der Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung kombinieren lassen soll. Sobald dies der Fall ist, muss zur linearen AfA gewechselt werden.
Die Sonder-AfA bei den Wolf Höfen nutzen
Für Investoren und Kapitalanleger, die eine oder mehrere Wohnungen im Quartier Wolf Höfe erwerben, ist die geplante Sonder-AfA wie gemacht. Denn die Wolf Höfe erfüllen sämtliche geforderte Kriterien, die für Kapitalanleger relevant sind:
- Das gesamte Quartier entsteht im energiesparenden KfW-Standard 55.
- Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
- Ein rechtwirksamer Vertrag wird zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 abgeschlossen.
- Die Immobilie kann bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Beispielrechnung für die Sonder-AfA
Interessant ist die Sonder-AfA also für alle, die eine Neubau-Wohnung kaufen und dann vermieten möchten. Wie das konkret aussieht, wird anhand einer Beispielrechnung deutlich:
- Die Eltern Iris und Thorsten kaufen im Jahr 2024 im Quartier Wolf Höfe eine hübsche 2-Zimmer-Wohnung für ihre Tochter Lea. Nach Fertigstellung der Wohnung planen die Eltern, die Wohnung an Lea vermieten, die in Köln studiert. Dabei möchten Iris und Thorsten neben der werthaltigen Kapitalanlage auch von der degressiven Sonderabschreibung mit fünf Prozent auf Neubauten profitieren.
- Leas Eltern rechnen also folgendermaßen: Die 2-Zimmer-Wohnung kostet 380.000 Euro zuzüglich 30.000 Euro für einen Tiefgaragenstellplatz und 31.800 Euro für rund acht Prozent Nebenkosten.
- Daraus ergeben sich insgesamt 442.800 Euro Investitionskosten für die Wohnung zu der auch ein Grundstücksanteil gehört. Dieser ist nicht AfA-fähig und muss abgezogen werden.
- Für unser Rechenbeispiel gehen wir von 15 Prozent Grundstücksanteil aus.
- Demnach können sie im ersten Jahr zusätzlich zu eventuell anfallenden Darlehenszinsen auf 376.380 Euro (=85 Prozent des Gesamtvolumens von 442.800) noch 18.819,00 Euro durch die geplante Sonder-AfA abschreiben (fünf Prozent von 376.380 Euro).
Die fünfprozentige, jährliche Abschreibung nehmen die Eltern so lange vor, wie es für sie bei ihrem Steuersatz günstig ist. Das können zwölf oder 13 Jahre sein, oder auch länger oder kürzer. Sie wissen: In dem Moment, in dem die lineare Abschreibung von drei Prozent auf Neubau-Wohnungen günstiger für sie wird, können sie jederzeit wechseln.
Wir haben weitere Beispielrechnungen zur Sonder-AfA erstellt, die Sie hier online betrachten und herunterladen können.
Praxistipp:
Unsere Musterrechnungen sollen Ihnen einen Eindruck von der steuerlichen Bedeutung der AfA für Neubau-Immobilien vermitteln.
Eine verbindliche Berechnung erhalten Sie jedoch ausschließlich von Ihrem Steuerberater.
Sprechen Sie ihn oder sie an und bitten Sie um eine Musterberechnung Ihres Vorhabens.
Fragen & Antworten zur Sonder-AfA
Die Sonder-AfA ist Teil des Wachstumschancengesetzes, das unter anderem bessere Abschreibungsmöglichkeiten für Neubau-Wohnungen vorsieht. Vom Bundestag wurde das Wachstumschancengesetz am 17. November 2023 beschlossen, der Bundesrat gab seine Zustimmung am 22. März 2024.
Nein, die Sonder-AfA gilt ausschließlich für die Vermietung von Neubau-Wohnungen.
Für Käufer und Selbstnutzer einer Neubau-Wohnung haben sich die steuerlichen Anreize verbessert. Für sie gilt die am 1. Januar 203 eingeführte höhere lineare AfA von drei Prozent mit einer Abschreibungsdauer von 33 Jahren.
