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Darum sind Neubauwohnungen steuerlich attraktiv

Gute Nachricht für alle, die in eine Neubau-Immobilie investieren möchten: Die Abschreibungen auf Neubauten werden seit Anfang Januar 2023 gesetzlich stärker gefördert. Dafür wurde die lineare AfA von zwei auf drei Prozent jährlich angehoben. Die Abschreibung von drei Prozent gilt für alle Gebäude, die ab 1. Januar 2023 fertiggestellt werden.

Geplant ist im Rahmen des Wachstumschancengesetzes auch eine Sonder-AfA für Kapitalanleger in Form einer sechsprozentigen degressiven Sonderabschreibung. Zwar hat der Bundesrat das neue Gesetz vorerst gestoppt, es ist aber davon auszugehen, dass es bald in Kraft tritt (s. FAQ). Wer also bei den Wolf Höfen eine oder mehrere Eigentumswohnungen erwirbt, kann von den neuen Abschreibungsregelungen in vollem Umfang profitieren.

So funktioniert die AfA

Der Begriff AfA, auch Abschreibung genannt, kommt aus dem Steuerrecht und steht für „Absetzung für Abnutzung“. Sie wird immer dann vorgenommen, wenn Vermögensgegenstände eines Unternehmens geplant oder ungeplant an Wert verlieren.

Bei Immobilien bildet die AfA die Wertminderung eines Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum hinweg ab. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre verringert. Diesen Verlust kann der Immobilien-Eigentümer dadurch geltend machen, dass er in seiner jährlichen Steuererklärung einen bestimmten Prozentsatz seiner ursprünglichen Investition abschreibt und so den steuerlichen Gewinn seiner Immobilie aus Vermietung und Verpachtung mindert.

Höhere AfA für Neubauten: Selbstnutzer und Kapitalanleger profitieren

Die AfA ist für Eigentümer, Selbstnutzer und für Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv, lässt sich hier doch bares Geld sparen. Besonders interessant wird der steuerliche Hebel für alle, die seit Anfang 2023 in einen Neubau investieren: Diese nutzen nämlich die höhere lineare Abschreibung von drei Prozent, die sich über einen Zeitraum von 33 Jahren erstreckt. Ein steuerlicher Vorteil für alle Erwerber eines Neubaus, der sich finanziell positiv bemerkbar macht. Im Gegensatz dazu gilt nämlich für alle anderen Immobilienkäufer nach wie vor die lineare Abschreibung von zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren. Eine Ausnahme bilden hier denkmalgeschützte Gebäude mit Baujahr 1924 oder früher – diese werden mit 2,5 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben.

Ein Bonbon für Kapitalanleger: die Sonder-AfA für den Neubau

Noch vom Bundesrat freizugeben, aber vom Bundestag bereits beschlossene Sache ist eine neue Sonder-AfA für Neubau-Immobilien. Sie soll rückwirkend zum 1. Oktober 2023 für Kapitalanleger und Investoren gelten, die eine Wohnung oder ein Haus im Neubau erwerben. Die Konditionen sind äußerst attraktiv: Im Rahmen einer degressiven Abschreibung können jedes Jahr sechs Prozent der Investitionssumme steuerlich geltend gemacht werden.

Bei der degressiven Methode ist die Abschreibung zu Beginn der Nutzungsdauer höher und nimmt in den folgenden Jahren ab. Dies wird erreicht, indem ein fester Prozentsatz vom jeweils verbleibenden Buchwert der Immobilie abgezogen wird. Die degressive Abschreibung führt dazu, dass in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie ein größerer Teil des Wertes abgeschrieben wird, was steuerliche Vorteile bieten kann.

Die degressive Abschreibung wird so lange vorgenommen, wie es ökonomisch sinnvoll erscheint. Anschließend kann zur normalen, dreiprozentigen linearen Abschreibung gewechselt werden.

Die Sonder-Abschreibung soll nur für klimafreundliche Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 gelten und richtet sich ausschließlich an Kapitalanleger und Investoren. Denn Ziel der Sonder-AfA ist es, durch die relativ hohe degressive Abschreibung eine schnellere Refinanzierung der getätigten Investitionen zu ermöglichen.

Hierbei trägt der Gesetzgeber in besonderer Weise der Tatsache Rechnung, dass der Gebäudewert sich vor allem in den ersten Jahren vermindert. So wird beispielsweise angenommen, dass die in neuen Gebäuden verbaute Technik vergleichsweise schnell durch weitere Entwicklungen überholt wird.

Wichtig: Es ist geplant, dass die degressive Sonder-AfA sich nicht mit der Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung kombinieren lassen soll. Sobald dies der Fall ist, muss zur linearen AfA gewechselt werden.

Die Sonder-AfA bei den Wolf Höfen nutzen

Für Investoren und Kapitalanleger, die eine oder mehrere Wohnungen im Quartier Wolf Höfe erwerben, ist die geplante Sonder-AfA wie gemacht. Denn die Wolf Höfe erfüllen sämtliche geforderte Kriterien, die für Kapitalanleger relevant sind:

  • Das gesamte Quartier entsteht im energiesparenden KfW-Standard 55.
  • Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
  • Ein rechtwirksamer Vertrag wird zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 abgeschlossen.
  • Die Immobilie kann bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben.

Beispielrechnung für die Sonder-AfA

Interessant ist die Sonder-AfA also für alle, die eine Neubau-Wohnung kaufen und dann vermieten möchten. Wie das konkret aussieht, wird anhand einer Beispielrechnung deutlich:

  • Die Eltern Iris und Thorsten kaufen im Jahr 2024 im Quartier Wolf Höfe eine hübsche 2-Zimmer-Wohnung für ihre Tochter Lea. Nach Fertigstellung der Wohnung planen die Eltern, die Wohnung an Lea vermieten, die in Köln studiert. Dabei möchten Iris und Thorsten neben der werthaltigen Kapitalanlage auch von der degressiven Sonderabschreibung mit sechs Prozent auf Neubauten profitieren.
  • Leas Eltern rechnen also folgendermaßen: Die 2-Zimmer-Wohnung kostet 380.000 Euro zuzüglich 30.000 Euro für einen Tiefgaragenstellplatz und 31.800 Euro für rund acht Prozent Nebenkosten.
  • Daraus ergeben sich insgesamt 442.800 Euro Investitionskosten für die Wohnung zu der auch ein Grundstücksanteil gehört. Dieser ist nicht AfA-fähig und muss abgezogen werden.
  • Für unser Rechenbeispiel gehen wir von 15 Prozent Grundstücksanteil aus.
  • Demnach können sie im ersten Jahr zusätzlich zu eventuell anfallenden Darlehenszinsen auf 376.380 Euro (=85 Prozent des Gesamtvolumens von 442.800) noch 22.582,80 Euro durch die geplante Sonder-AfA abschreiben (sechs Prozent von 376.380 Euro).

Die sechsprozentige, jährliche Abschreibung nehmen die Eltern so lange vor, wie es für sie bei ihrem Steuersatz günstig ist. Das können zwölf oder 13 Jahre sein, oder auch länger oder kürzer. Sie wissen: In dem Moment, in dem die lineare Abschreibung von drei Prozent auf Neubau-Wohnungen günstiger für sie wird, können sie jederzeit wechseln.

 

Wir haben weitere Beispielrechnungen zur Sonder-AfA erstellt, die Sie hier online betrachten und herunterladen können.

 


Praxistipp:
Unsere Musterrechnungen sollen Ihnen einen Eindruck von der steuerlichen Bedeutung der AfA für Neubau-Immobilien vermitteln.
Eine verbindliche Berechnung erhalten Sie jedoch ausschließlich von Ihrem Steuerberater.
Sprechen Sie ihn oder sie an und bitten Sie um eine Musterberechnung Ihres Vorhabens.


Fragen & Antworten zur Sonder-AfA

Wann wird die Sonder-AfA beschlossen?

Die Sonder-AfA ist Teil des Wachstumschancengesetzes, das unter anderem bessere Abschreibungsmöglichkeiten für Neubau-Wohnungen vorsieht. Vom Bundestag wurde das Wachstumschancengesetz am 17.11.2023 beschlossen, der Bundesrat sieht jedoch noch Verhandlungsbedarf und hat deshalb in seiner Sitzung am 24.11.2023 das Wachstumschancengesetz vorerst gestoppt. Davon ist auch die Einführung der sechsprozentigen degressiven Abschreibung auf Neubeuten betroffen. Im nächsten Schritt wird der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat einen Kompromiss erarbeiten. Inwieweit das alles die Sonder-AfA überhaupt betrifft, ist offen.

 

Gilt die Sonder-AfA auch für Kauf und Vermietung von Wohnungen aus dem Bestand?

Nein, die Sonder-AfA gilt ausschließlich für die Vermietung von Neubau-Wohnungen.

Welchen Steuervorteil habe ich, wenn ich die Neubau-Wohnung selber nutzen möchte?

Für Käufer und Selbstnutzer einer Neubau-Wohnung haben sich die steuerlichen Anreize verbessert. Für sie gilt die am 1. Januar 203 eingeführte höhere lineare AfA von drei Prozent mit einer Abschreibungsdauer von 33 Jahren.

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